5月20日收盤，粵港灣控股（HK1396）(01396.HK，下稱“粵港灣智算”)報(bào)收18.27港元/股，單日漲超10%，年內(nèi)累計(jì)漲幅仍達(dá)275%。今年該股最高觸及19.85港元，較年初漲幅超307%。
5月15日，這家曾深陷債務(wù)泥潭的老牌房企發(fā)布公告，擬將公司股份簡(jiǎn)稱自5月22日起變更為“粵港灣智算”，正式撕下地產(chǎn)標(biāo)簽，全面轉(zhuǎn)向AI算力服務(wù)商。
在AI算力概念爆炒的狂歡中，這家“脫胎換骨”的房企究竟是真轉(zhuǎn)型還是資本炒作？艾媒咨詢CEO兼首席分析師張毅博士在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)指出，粵港灣智算的核心競(jìng)爭(zhēng)力是資產(chǎn)盤活與算力運(yùn)營(yíng)雙輪驅(qū)動(dòng)，但作為跨界轉(zhuǎn)型企業(yè)，其仍面臨技術(shù)迭代響應(yīng)滯后、客戶結(jié)構(gòu)集中等行業(yè)共性風(fēng)險(xiǎn)。
閃電轉(zhuǎn)型
這家深陷債務(wù)危機(jī)的房企僅用150天，就完成了從地產(chǎn)開發(fā)商到AI算力服務(wù)商的身份切換。
故事的起點(diǎn)要追溯到2013年。當(dāng)年10月31日，毅德國(guó)際登陸港交所主板，成為國(guó)內(nèi)在港上市的頭部商貿(mào)物流開發(fā)商，以“毅德商貿(mào)城”為品牌，在全國(guó)多個(gè)三四線城市布局大型商貿(mào)物流園區(qū)，業(yè)務(wù)覆蓋商貿(mào)批發(fā)、倉(cāng)儲(chǔ)物流全鏈條。
2019年，其引入中國(guó)粵港灣區(qū)控股作為戰(zhàn)略股東開啟轉(zhuǎn)型，2020年7月正式更名為“粵港灣控股（HK1396）”，升級(jí)為“新生態(tài)產(chǎn)城服務(wù)商”，實(shí)行雙品牌運(yùn)作，將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)向粵港澳大灣區(qū)（885521），拓展至文旅康養(yǎng)、城市更新（885991）、住宅等多個(gè)領(lǐng)域。
然而，2021年下半年房地產(chǎn)（881153）行業(yè)的深度調(diào)整，逐步擊碎了粵港灣控股（HK1396）的產(chǎn)城融合夢(mèng)想。由于項(xiàng)目主要集中在惠州、中山等非核心城市，去化速度遠(yuǎn)不及預(yù)期，資金鏈日益緊繃。
當(dāng)年其逆市發(fā)行的2.77億美元、利率高達(dá)13.85%的優(yōu)先票據(jù)，成為其債務(wù)危機(jī)的導(dǎo)火索之一。
2023年4月，粵港灣控股（HK1396）宣布對(duì)兩筆合計(jì)約3.48億美元的到期票據(jù)發(fā)起交換要約，債務(wù)危機(jī)全面爆發(fā)，后續(xù)股價(jià)一度跌至0.132港元，多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目陷入停滯。
這場(chǎng)持續(xù)兩年的債務(wù)重組，在2025年迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)。1月，創(chuàng)始人蔡鴻文與王再興雙雙辭任聯(lián)席主席，羅介平與鐘軍華接掌公司控制權(quán)。
據(jù)公開信息顯示，兩人通過關(guān)聯(lián)方合計(jì)持有粵港灣超6成的股份，完成股權(quán)整合后，新管理層果斷啟動(dòng)“去地產(chǎn)化”戰(zhàn)略，將全部資源投向當(dāng)時(shí)火熱朝天的AI算力賽道。
同年10月23日，粵港灣控股（HK1396）全資收購(gòu)天頓數(shù)據(jù)，拿下其旗下大灣區(qū)規(guī)模最大的潼湖智算中心——該項(xiàng)目總規(guī)劃?rùn)C(jī)柜超1萬個(gè)，已獲50MW能評(píng)批復(fù)。
僅僅三個(gè)月后，深圳福田國(guó)資旗下鴻奕智算以8億元現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)天頓數(shù)據(jù)子公司40%股權(quán)，這筆交易不僅為其注入了寶貴的現(xiàn)金流，更帶來了關(guān)鍵的國(guó)資背書。
此后轉(zhuǎn)型步伐全面加速，2026年2月募資1.22億港元用于算力云項(xiàng)目，推出股份獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃綁定核心團(tuán)隊(duì)，最終在3月拋出更名“粵港灣智算”議案。
這場(chǎng)閃電轉(zhuǎn)型，既是地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷下的無奈自救，也是資本市場(chǎng)對(duì)AI概念狂熱追捧的必然結(jié)果。
一位港股地產(chǎn)行業(yè)分析師向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“粵港灣的地產(chǎn)主業(yè)已經(jīng)基本停滯。如果不轉(zhuǎn)型，其最終只能走向退市。AI算力賽道的高估值，給了它一次重生的機(jī)會(huì)?！?/p>
截至發(fā)稿，粵港灣智算尚未就更名及轉(zhuǎn)型相關(guān)問題回復(fù)本報(bào)記者采訪請(qǐng)求。
財(cái)務(wù)式扭虧
然而，這場(chǎng)看似完美的轉(zhuǎn)型，在2025年年報(bào)披露后開始露出破綻。
2025年報(bào)顯示，粵港灣智算2025年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10.02億元，同比下降61.5%；歸母凈利潤(rùn)0.73億元，同比扭虧為盈。
但仔細(xì)分析利潤(rùn)表可以發(fā)現(xiàn)，其凈利潤(rùn)主要來自非經(jīng)常性損益，其中債務(wù)重組收益約1.45億元、股權(quán)處置收益約1.8億港元；扣非后，其實(shí)際仍處于虧損狀態(tài)。
“這是典型的財(cái)務(wù)式扭虧?！鄙鲜?span>分析師指（399354）出，粵港灣智算去年10月23日才完成對(duì)天頓數(shù)據(jù)的收購(gòu)，AI業(yè)務(wù)全年貢獻(xiàn)營(yíng)收6.17億元，占總營(yíng)收約61.5%，已成為第一大收入來源；盡管AI業(yè)務(wù)短期貢獻(xiàn)亮眼營(yíng)收與毛利，但扭虧核心依靠債務(wù)重組等非經(jīng)常性損益，傳統(tǒng)主業(yè)仍處于虧損狀態(tài)，算力轉(zhuǎn)型尚未徹底扭轉(zhuǎn)公司頹勢(shì)。
張毅博士向本報(bào)記者分析道：“天頓數(shù)據(jù)接近40%的毛利率在行業(yè)內(nèi)處于較好水平，屬于相對(duì)較高的毛利表現(xiàn)。其高毛利率主要來源于三方面：一是客戶結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，頭部云廠商和大模型企業(yè)的長(zhǎng)約訂單占比較高，企業(yè)定價(jià)能力較強(qiáng)；二是資產(chǎn)與區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，公司位于大灣區(qū)核心節(jié)點(diǎn)，數(shù)據(jù)中心上架率高，疊加國(guó)資注資帶來的低融資成本優(yōu)勢(shì)；三是階段性市場(chǎng)紅利，近兩年AI算力供不應(yīng)求，稠密算力及萬卡集群服務(wù)的溢價(jià)能力得到充分釋放。”
更值得關(guān)注的是，粵港灣智算的高溢價(jià)并購(gòu)。年報(bào)雖未披露收購(gòu)天頓數(shù)據(jù)的具體價(jià)格，但從福田資本8億元認(rèn)購(gòu)鴻策數(shù)據(jù)40%股權(quán)的交易來看，鴻策數(shù)據(jù)的估值達(dá)到20億元，而天頓數(shù)據(jù)作為鴻策數(shù)據(jù)的母公司，其收購(gòu)價(jià)格大概率不低于20億元。
對(duì)于一家年?duì)I收僅10億元，連續(xù)多年錄得虧損的公司來說，這無疑是一筆巨額收購(gòu)。
為了降低資產(chǎn)負(fù)債表壓力，粵港灣智算采取了“以改代買”的閑置資產(chǎn)盤活模式。其通過將此前積累的閑置產(chǎn)業(yè)園區(qū)、廠房及土地資源，升級(jí)改造為智算中心，既控制了投建成本，也縮短了建設(shè)周期（883436）。
在張毅博士看來，粵港灣智算的核心競(jìng)爭(zhēng)力正是資產(chǎn)盤活與算力運(yùn)營(yíng)雙輪驅(qū)動(dòng)，具體表現(xiàn)為依托存量土地和基建資源快速改造計(jì)算中心，同時(shí)借助天頓數(shù)據(jù)的技術(shù)團(tuán)隊(duì)和萬卡集群運(yùn)維能力實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)營(yíng)。
此外，粵港灣智算2025年現(xiàn)金流狀況呈現(xiàn)“經(jīng)營(yíng)造血能力下滑、投資支出溫和、融資凈償還”的格局，但整體現(xiàn)金儲(chǔ)備較上年大幅改善。
受傳統(tǒng)基建主業(yè)低迷、存貨跌價(jià)及資產(chǎn)減值計(jì)提拖累，經(jīng)營(yíng)端造血能力偏弱，期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為3.7億元，近三年復(fù)合下滑率達(dá)48.9%；投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為0.27億元；籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-1.33億元，當(dāng)年通過發(fā)行新股募集資金9804萬元。
2025年末，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物達(dá)1.704億元，較2024年末大增1205.1%，現(xiàn)金安全墊增厚。
“粵港灣目前的問題在于，它講了一個(gè)很好的算力故事，但還沒有拿出與之匹配的業(yè)績(jī)。”上文分析師向本報(bào)記者續(xù)指，“如果未來AI算力行業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，或者公司的業(yè)務(wù)拓展不及預(yù)期，其高估值將難以維持。”
張毅博士則向本報(bào)記者指出，對(duì)于傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型智算行業(yè)，應(yīng)通過并購(gòu)技術(shù)團(tuán)隊(duì)、掌握核心客戶資源以及深化產(chǎn)學(xué)研合作等方式逐步補(bǔ)齊技術(shù)短板?？缃甾D(zhuǎn)型企業(yè)最容易在技術(shù)迭代響應(yīng)、3D調(diào)度優(yōu)化、芯片適配等環(huán)節(jié)掉隊(duì)，主要問題在于外行對(duì)內(nèi)行的技術(shù)升級(jí)響應(yīng)流程效率較低。
“長(zhǎng)期來看，這類企業(yè)必須引進(jìn)專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理人才，構(gòu)建自主的資源調(diào)度平臺(tái)和底層技術(shù)能力?！彼缡钦f道。
截至5月20日，粵港灣智算股價(jià)較5月14日的高點(diǎn)19.85港元已經(jīng)回調(diào)超過8%。對(duì)于這家剛剛完成身份切換的公司而言，從資本市場(chǎng)的狂歡到業(yè)績(jī)的兌現(xiàn)，還有很長(zhǎng)的路要走。
粵港灣智算“算力插座”的商業(yè)模式能否跑通，AI轉(zhuǎn)型能否成為真正的翻身仗，還有待時(shí)間的檢驗(yàn)。
