光大證券（HK6178）發(fā)布研報稱，考慮中海物業(yè)（HK2669）(02669)增值業(yè)務增速下滑，下調公司2026-2027年歸母凈利潤預測至14.8/16.0億元，原預測為17.7/19.1億元，新增2028年預測為17.1億元，央企物管，估值仍具備較強的吸引力，維持“買入”評級。
光大證券（HK6178）主要觀點如下：
事件
關聯(lián)方中海地產4月單月銷售額同比增長20%；中海物業(yè)（HK2669）2025年收入同比增長6%，分紅金額同比增長9.3%。1、中海物業(yè)（HK2669）2025年度實現(xiàn)收入149.6億元，同比增長6.0%(2024年財務數據因業(yè)務合并而重新表述，下同)；歸母凈利潤13.7億元，同比下降9.7%。收入穩(wěn)健增長，但利潤承壓。毛利率為15.0%，較上年下降1.6個百分點。截至2025年末公司在管建筑面積4.8億平方米。全年公司宣派股息每股20港仙(含特別股息)，宣布派息總額5.9億元，同比增長9.3%。2、關聯(lián)方中海地產發(fā)布2026年4月經營數據，實現(xiàn)合約銷售金額242億元，同比+20.0%，1-4月累計銷售金額757億元，同比+13.7%；1-4月累計新增權益土儲面積63.4萬平。
關聯(lián)方銷售表現(xiàn)亮眼，物管業(yè)務增長潛力較大，現(xiàn)金充沛分紅比例提升
關聯(lián)方銷售表現(xiàn)亮眼，中建物業(yè)并表，物管業(yè)務增長潛力較大。2025年全年，中海地產新增土儲價值991億元，排名行業(yè)第一；新增土儲面積511萬平，排名行業(yè)第一；2026年1-4月，中海地產實現(xiàn)全口徑銷售金額累計同比+13.8%，權益口徑銷售金額累計同比+13.8%，在主流房企中表現(xiàn)亮眼；關聯(lián)方銷售亮眼，拿地積極，預計后續(xù)將為中海物業(yè)（HK2669）提供充足優(yōu)質的物管項目。2025年12月，公司向中建物業(yè)注資取得70%控股權，正式將中建物業(yè)并表，進一步增厚公司收入并提升市場競爭力。
業(yè)務結構持續(xù)優(yōu)化，核心業(yè)務穩(wěn)健增長
公司業(yè)務結構持續(xù)優(yōu)化，2025年基礎物管/社區(qū)增值/非業(yè)主增值/車位銷售業(yè)務分別實現(xiàn)收入117/12/19/0.7億元，同比增速分別為+10.0%/-12.0%/+6.1%/-49.8%，基礎物管業(yè)務收入占比78.4%，同比提升2.3pct，2025年公司物業(yè)管理（885915）業(yè)務新增訂單9090萬平方米，其中85.1%來自獨立第三方，新簽合約總金額52.4億元，在房地產（881153）行業(yè)深度調整的背景下，公司基礎物管業(yè)務仍然保持了穩(wěn)健增長態(tài)勢。社區(qū)增值業(yè)務主要受到內需消費（883434）的影響，零售消費（883434）、美居服務、商業(yè)服務運營及公共空間租賃協(xié)助的需求疲弱，收入增長放緩。
現(xiàn)金充沛，分紅比例提升
截至2025年末公司現(xiàn)金及銀行結余62.7億元，同比增長7.5%，不考慮特別股息，公司2025年全年派息率為41.9%，同比提升6.1pct，股東回報持續(xù)增長。
風險提示：外拓競爭加劇導致毛利率下滑，增值服務開展不及預期。
