光大證券（HK6178）發(fā)布研報稱，下調(diào)中國海外發(fā)展（HK0688）(00688)2026-2027年歸母凈利潤預(yù)測為118.1/117.3億元（原為139.5/140.4億元），新增2028年歸母凈利潤預(yù)測為117.7億元，當(dāng)前股價對應(yīng)2026-2028年P(guān)E（基本）估值分別為13/13/13倍。公司龍頭地位穩(wěn)固，銷售邊際向好，信用優(yōu)勢明顯，維持“買入”評級。
光大證券（HK6178）主要觀點如下：
事件
公司發(fā)布2026年1 -4月物業(yè)銷售和土地收購更新公告。2026年4月，公司合約銷售金額為241.9億元，同比上升20.0%；銷售面積為80.2萬平方米，同比上升9.0%。2026年1-4月，公司合約銷售金額為757.1億元，同比上升13.7%；銷售面積為261.9萬平方米，同比下跌10.6%。
銷售趨勢邊際向好，商業(yè)運營穩(wěn)步發(fā)展，財務(wù)策略穩(wěn)健審慎
銷售趨勢邊際向好：公司地產(chǎn)開發(fā)品牌優(yōu)勢明顯，“中海好房子LivingOS系統(tǒng)”全面落實好房子“安全、舒適、綠色、智慧”特質(zhì)。2026年1-4月，公司銷售金額為757.1億元（同比提升13.7%）穩(wěn)居行業(yè)前列，銷售均價為2.89萬元/平方米（同比提升27.1%），銷售趨勢邊際向好。2025年，公司營業(yè)收入為1680.9億元（同比下降9.2%），其中地產(chǎn)開發(fā)板塊結(jié)算為1567.7億元（同比下降10.3%）；綜合毛利率為15.5%（2024年同期為17.7%），銷售費用率為2.8%（2024年同期為2.4%），管理費用率為1.3%（2024年同期為1.2%），歸母凈利潤為126.9億元，同比下降18.8%。
商業(yè)運營穩(wěn)步發(fā)展
2025年公司實現(xiàn)商業(yè)公募REIT平臺搭建，中海商業(yè)REIT成功上市，實現(xiàn)“投、融、建、管、退”全周期（883436）資本閉環(huán)，依托日益成熟的資產(chǎn)管理體系與精細(xì)化運營策略，持續(xù)打造城市及區(qū)域標(biāo)桿，優(yōu)化多元資產(chǎn)組合，實現(xiàn)經(jīng)營效益穩(wěn)健增長。2025年商業(yè)物業(yè)收入為72.0億元（其中寫字樓收入為34.7億元，購物中心收入為23.9億元，長租公寓收入為3.5億元，酒店及其他收入為9.9億元）。截至2025年末，公司（不含中海宏洋）商業(yè)物業(yè)總建筑面積1030萬平方米，其中運營商業(yè)項目總建筑面積775萬平方米，97.6%位于一二線城市核心地段。
財務(wù)策略穩(wěn)健審慎：公司始終堅持審慎穩(wěn)健的財務(wù)策略
截至2025年12月31日，公司銀行存款及現(xiàn)金為1036.3億元（占總資產(chǎn)比重11.3%），現(xiàn)金充裕度業(yè)內(nèi)領(lǐng)先；總借貸合計2473.8億元（其中一年內(nèi)到期的占比為17.1%，人民幣占比為87.7%）。2025年公司平均融資成本降至2.8%，處于行業(yè)最低區(qū)間。
風(fēng)險提示：銷售、竣工不及預(yù)期，商業(yè)運營不及預(yù)期，市場下行超預(yù)期等風(fēng)險。
