預(yù)計募集規(guī)模近70億元。
5月19日，中金唯品會（VIPS）封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金(以下簡稱“中金唯品會（VIPS）商業(yè)REIT”)正式啟動網(wǎng)下詢價。并將通過網(wǎng)下詢價確定基金份額的認購價格，本次詢價區(qū)間為3.150元/份-3.849元/份。
公告顯示，中國證監(jiān)會準予中金唯品會（VIPS）商業(yè)REIT發(fā)售的基金份額總數(shù)為20.0億份，預(yù)計募集規(guī)模近70億元。
原始權(quán)益人杉杉商業(yè)，承諾擬將凈回收資金用于與主營業(yè)務(wù)相關(guān)的存量資產(chǎn)收購、新增投資，以及償還債務(wù)、補充流動資金等，不會用于購置商品住宅用地。
值得一提的是，該基金是今年4月證監(jiān)會批復(fù)的4只商業(yè)不動產(chǎn)REITs產(chǎn)品之一。
業(yè)內(nèi)人士表示，中金唯品會（VIPS）商業(yè)REIT啟動公開詢價流程，標志著國內(nèi)首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs正式進入發(fā)行實操階段。但該產(chǎn)品底層資產(chǎn)存在的區(qū)域發(fā)展短板、長期盈利穩(wěn)定性等問題，將成為市場各方重點審視的核心焦點。
雙城奧萊經(jīng)營表現(xiàn)不俗
從資產(chǎn)布局來看，中金唯品會（VIPS）商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)聚焦鄭州杉杉奧特萊斯與哈爾濱杉杉奧特萊斯兩大項目，兩處項目均深耕區(qū)域多年，整體經(jīng)營狀態(tài)平穩(wěn)，銷售與出租率數(shù)據(jù)表現(xiàn)不俗。
其中，地處鄭州中牟新區(qū)的鄭州杉杉奧特萊斯，運營期間穩(wěn)居河南全省奧萊銷售額榜首。近三年銷售額分別為18.78億元、19.87億元、21.58億元，年均復(fù)合增速達到7.21%。
不僅如此，近三年出租率均維持在99%以上；2025年，月租金坪效達372.56元/月/平方米，年均復(fù)合增速達到6.61%。
地處東北市場的哈爾濱杉杉奧特萊斯同樣具備較為扎實的經(jīng)營根基。該項目位于哈爾濱江北一體發(fā)展區(qū)，是目前黑龍江省銷售額排名第一的奧特萊斯項目。
數(shù)據(jù)顯示，哈爾濱杉杉奧特萊斯項目整體銷售額從2023年的14.57億元增長至2025年的16.72億元，年均復(fù)合增速達到7.13%。
近三年出租率分別為99.56%、99.61%及99.89%。2025年度的月租金坪效為242.10元/月/平方米，年均復(fù)合增速達到12.02%。
兩大奧萊項目依托成熟商業(yè)模式，也實現(xiàn)了財務(wù)指標的穩(wěn)步增長。近三年運營凈收益率分別為75.94%，73.62%、77.89%以及69.10%，69.77%、73.40%，一直穩(wěn)定在行業(yè)第一梯隊，這也為基金未來持續(xù)穩(wěn)定分紅打下現(xiàn)金流基礎(chǔ)。
不過亮眼的經(jīng)營數(shù)據(jù)之下，區(qū)域人口與消費（883434）壓力仍難以回避。鄭州、哈爾濱分別處于中部與東北地區(qū)，當(dāng)前均面臨人口外流、本地消費（883434）市場持續(xù)承壓的現(xiàn)實困境，長期經(jīng)營韌性存在明顯不確定性。
借力REITs完成資產(chǎn)盤活
背靠唯品會（VIPS），杉杉商業(yè)早已走出一條依托資本實現(xiàn)規(guī)模擴張、借助資產(chǎn)證券化實現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的發(fā)展路徑。
早在2011年，杉杉商業(yè)聯(lián)合日本三井不動產(chǎn)打造首個項目——寧波杉井奧特萊斯，正式入局國內(nèi)奧萊賽道。
線下布局日趨成熟之際，企業(yè)迎來戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型契機。2019年唯品會（VIPS）宣布以29億元人民幣現(xiàn)金收購杉杉商業(yè)集團100%股權(quán)，為其注入線上流量和特賣供應(yīng)鏈基因，推動其擴張?zhí)崴佟?/p>
歷經(jīng)多年拓展，杉杉商業(yè)業(yè)務(wù)版圖覆蓋國內(nèi)多個地區(qū)。截至2025年末，已在全國運營22家奧特萊斯，1家在建，自持面積超209萬平方米，形成覆蓋華東、華中、東北、西南的全國網(wǎng)絡(luò)。
在資產(chǎn)證券化層面，杉杉奧萊率先布局REITs賽道。2025年9月，以寧波杉井奧特萊斯為底層資產(chǎn)的“中金唯品會（VIPS）奧萊REIT”上市，發(fā)行規(guī)模34.8億元，基金2025年度預(yù)測可供分配金額為5231.77萬元，達成率為108.99%。
不難看出，杉杉奧萊首單REIT成功落地且分紅表現(xiàn)亮眼，如今乘勢推出第二單，也是其持續(xù)搶占商業(yè)不動產(chǎn)證券化先發(fā)優(yōu)勢的關(guān)鍵布局。
需要指出的是，如今奧萊業(yè)態(tài)在線下零售市場展現(xiàn)出較強抗周期（883436）屬性。各大商業(yè)集團紛紛加碼，行業(yè)存量競爭日趨白熱化，隨著入局者不斷增多，杉杉奧萊未來市場擠占與客流爭奪壓力將愈發(fā)凸顯，其長期發(fā)展走向仍有待時間檢驗。
